按揭买二手房，卖家需要我先垫付以还清他的按揭贷款，实际操作上我该注意什么？
1、这种情况很多。目前，在南京，10家二手房交易里边，如果这套房子还有房贷未结清，差不多有七八家是由买房人出资把贷款结清，促成这笔交易的；
2、出站这种状况的原因：首先，资金都是有成本的，动辄几十万，上百万，有些卖房人比较强势，他是不愿意担负这笔成本的；其次，很多时候，是卖房人资金出了问题，无力承担银行的按揭***，才将房子卖掉，他不具备结清***的财力；最后，这种事情多了，就已经形成一种惯例了：由买房人出资结清***；
3、需要注意什么呢？
a选一家依法合规的房产中介的重要性。因为聪房贷结清，到房子过户，这段期间，中介要居中担保；是有卖房人、买房人、房产中介三方签字的协议存在的，在这协议里边，很多细节都已经规定好了：结清***的金额，从***结清到过户是几天，延期一天，要付多少违约金（从房款里扣），结清***的钱是算房款还是后期卖房人返还等等；
打听一下，看下这家中介一个月或一周里边有多少业务量；
会有很多这种情况：买房人首付已经交给卖房人了，他拿去花了，或者房贷结清了，但因为其他事项无法过户，买房人的资金容易打水漂；
b房子抵押的情况，这个要去不动产登记中心查询一下。其实很多琐碎的工作，房产中介都是代劳的，有些房子事办过二押的，只结清一次房贷仍旧无法过户；查询一下这趟房子是不是涉诉或者其他什么纠纷，仅仅结清***最后仍然无法过户；
4、买房人和卖房人的财务***不要指望银行，银行只管自己的业务依法合规。举个例子来讲下这件事：
甲向乙购买一套房产，房价是100万，首付最少要30万，到这套房子在银行还有20万的房贷未结清。这20万是甲来出钱结清的。通常是甲将这20万打入乙的还款账户，由乙来还清银行***；
首先我建议您不要同意这样操作，替卖方提前还贷，这样风险很大，万一卖方没有能力偿还***，就有可能导致房屋因债务***而被查封或者卖方没有用买方借给卖方的钱去还贷，因为在房屋产权登记机关出具您名下的不动产权证之前，若卖方（产权人）存在债务***，房屋可能会被***查封，导致您所购房屋不能如期过户。以致房屋并没有消除抵押，卖方之后也不配合买方去办理过户等手续，导致买方钱房两空。亦即，您已经支付的款项可能需要通过诉讼程序才能追回。
当然如果您同意替卖方提前还贷，就要注意以下几点：
1、要与对方签订一个合同补充协议， 将这一系列的事情叙述清楚，如果最终卖方违约，要约定相应的违约责任。
2、同时要求卖方配合自己到本地国信公证处办理全权委托公证予你方指定人员名下；在卖方还完***后将产权证赎出后，要求卖方将产权证托管在公证处或者居间方，如果到时候卖方不配合过户，那么自己可以要求去拿证带着公证书去办理过户手续。
需要注意的点就是如何规避资金安全问题？
以下几个方面是否考虑周到
1 房子是否有除了银行抵押之外的其他抵押 正规抵押可以通过房屋归属地房管局查档可以查到。如果存在二次抵押或多次抵押 风险翻倍 建议房东自己想办法处理按揭问题
2如果房子只有银行一次抵押 根本问题在于 你给出售方结清按揭后 房子归属权在过完户之前仍然在出售方名下 在结清按揭到过完户中间的时间 就是最大的风险 一但出售方不配合 这个事情就很麻烦和被动。有解决方案比如顺位抵押 公证委托 等等 都是只能缩小风险 不能完成全规避风险 。
建议如果能协商其他方法处理更好 比如第三方 或出售方自己按揭最好
