土地拍卖计算公式？
计算公式：楼面价=土地总价格 / 建筑总面积，其中建筑总面积=土地总面积*容积率。(土地总面积*容积率这个只是地上部分算容积率的面积。总建筑面积还有地下和一些不算容积率的面积)房价中的楼面土地价格计算和两个指标有关系，一是土地本身的价格，二是规划容积率。
土地拍卖起始价是亩吗？
土地的拍卖起始价是指拍买人出价的最低限额。
比如：12万元，那么你要得到这块土地在没人和你竞拍的情况下你能以12万元得到这块土地。
单价只是理论上的数据。
土地挂牌起始价与底价的区别？
底价是一个法定的地价，一般经过集体决策后报市***批准。挂牌报价低于底价不能成交。
挂牌价则是由交易机构确定，一般在报市***的出让方案上已经确定，但不是一个法律价格。
土地挂牌起始价是指一开始土地挂出拍卖的价格。这个价格可以等于底价，也可以高于低价，但不能低于低价。低于底价的情况下，土地拍卖会流拍。一般情况下，土地拍卖起始价和底价是一致的。除非这块地特别的炙手可热，一开始很多开发商就以高于底价举牌。
土地拍卖每平米4000，楼价要最低卖多少才够保本？
许多人算的时候只是简单的加上水泥沙砖钢筋等建筑材料的成本就算是出售的本钱了，感觉再加点利润开发商就可以了，有的赚了。
其实并没有那么简单。当然，拍地的钱占成本的一大部分。除此之外呢，材料成本是一部分，这些都是大家熟知的，建筑的人工成本也是占不少。可能人们就觉得没有别的成本了。其实还有财务成本占很大一部分，开发商都有银行贷款的，***的利息都很多，还有管理费用，销售费用等等，这些肯定都得算到成本里。还有***的一些费用。这些费用一般人可能想不到，其实占很大一部分的。
所以一般的话上诉成本低的话每请加个三千左右是实际成本，有的加个四五千才刚够开发成本。
1、多少钱保本我来给大家算下这个账，首先给出了4000的楼板价，这个是含在房价的，就是说拿到地你啥没干，每平方房子就已经4000元/㎡，这是一笔账。
2、、工程成本基本也占到总成本20-30%成本组成开发前期准备费用，主体建筑工程费，主体安装工程费，小区管网道路工程费，园林环境工程费，配套设施费，开发间接费用，像徐州可售单方成本在3000-3500左右，这是毛坯再加上装修的话***设精装成本1000元，这就4000-4500了，再加上pc，星级建设，太阳能，北方城市再加上供暖等成本估计在5000元±300-500元，也就是说可售成本在5300-5500元，每个公司控制成本不一样，因公司和城市级别不等。
3、营销费+管理费+财务费用增加可售大概1000元左右，不能项目不同城市有差异，但不大，这是几个重要成本组成。
4、土增，所得未计算的情况下4000+5300+1000=10300到11000元每平方，才能保本。
怒答一波。
当然不是特别专业的，而是通过跟地产商聊天了解的。有个大概的数据吧。
建安成本：2000—3000左右吧。（这里面包含土建成本，材料人工等费用，绿化成本、对接市政的管网成本等），这个价格按照一般经济型小高层的成本来计算（如果要求品质高一些，再加上各种的精装修成本，那么价格就得在3000—4500左右了）。
各种税费成本：1000元左右，因为买房当中交税不仅仅是购房者，还包括开发商的各种税费也需要缴纳（差了一项，那么产权证堪忧）
运营及营销成本：500元左右。（开发商需要开发，人才和技术是关键，尤其是现在的远郊市场来讲，现实问题伴随着巨大的营销成本，否则无人问津）
最后，还有一项***成本：融资：700元
这是最***的一项成本，但有时最不可控和开发商最致命的成本。开发商盖楼没有不***的，甚至有的是全部***。而开发商的利息，除了个别的央企、国企外（融资利息在10%以内低息***），政策的开发商普遍在12%以上。如果销售过慢，那么成本会更高。
当然，还有其他的就不说了，基本上是这些大项的出产。
综合一下：4000+2000+1000+500+700=8200元
这只是成本（当然，是那种市场上品质不怎么好的小开发商的最低成本线，加上人员开销、开发商利润等，基本上要10000元/平方米左右），如果一些高品质的产品+精装修+高品质物业服务补助等，价格就得论千上涨。
作为一个财经工作者，曾经常与朋友们聊及开发商建房成本的事情，也略知一、二，下面分享给朋友们一下。
如果土地拍卖每平米4000元的话，最后楼价要达到多少钱，可能其他成本加在一起不会比土地成本低。
因为除了土地成本之外，还有一项大的成本，就是建筑材料比如钢铁、水泥等，还机械操作及人工成本，另外还有各类税费、管理费、融资成本、销售费用及其他费用。这里不一一列举，总体估计也在4000元左右。
因此，如果土地拍卖价格为4000元，那么楼市最高可达8000元左右，就是说如果开发商每平米的销售价达不到8000元以上，就很难赚到钱。
从这里也可看出，建筑一套房子其他方面的负担比较大，开发商在过去暴利时代可能赚了一点钱，现在则赚钱不容易了。
