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新LPR首次报价出炉，未来房贷利率走向如何？
今天，央行发布了新的房贷利率新规，首套房贷利率不得低于LPR利率（4.85%），二套房贷利率不得低于LPR加60个基点（5.45%）。如果只是看数字，直观感觉相比现在的4.9%的政策基准利率，是有所降低的，但个人认为这是一次不同以往的制度性变革，影响是深远的。
首先，LPR新机制是利率市场化的新突破，以往的***利率是参照政策规定的基准利率加点形成的，而现在是在央行给出的MLF（央行贷给银行的***利率）加点形成的LPR（***基准利率）再加点形成***利率，这中间不在是固定的，而是可以根据各行的实际成本来定价，简单的讲就像商品买卖一样，以往是***价格，按规定的价格出售，这个很多长者经历过那个年代，后来就是市场说了算，有高有低，这就是市场化的过程，一直以来金融领域还是行政手段在管理，这一步就是在向市场化迈进，这是金融改革的巨大进步。
其次，就对房地产而言，个人感觉短期影响不会很大，现在国家的各类房产政策都是围绕“房住不炒”来展开的，而且当前的趋势是更进一步严控房地产信贷杠杆，不仅消费端***成本更高，***利率现在普遍上浮20%，有的地区比如合肥更是停贷二手房***，而且开发商现在信托渠道和海外融资渠道也被严格管控，再举个简单的例子，如果把全国资金比作一大池水，其中又分成各类小池，以往水总是往房地产这个小池里流，其他小池子的水不多，甚至缺水（比如中小企业），那么现在在往大池子里放水（即增加货币量）的同时，房地产这个小池子的流水渠道给你关上，倒逼你水流到其他池子里。总体上现在各类金融政策就是做的这个事情，官方讲是疏通货币传递机制。所以，房地产池子的水会减少，***利率不会降的。
最后，想说长远看，房贷利率会出现分化，不同城市和不同地区可能出现不同的市场需求，风险也不同、成本差异等会让房贷利率更好体现市场变化，趋于持久健康。
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2019年8月20日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布的新LPR，首次报价显示，1年期LPR为4.25%，较***基准利率低10BP，较原LPR降6BP；五年期以上LPR为4.85%。这一利率将在下一次（9月20日）发布LPR之前有效（每个月发布一次）。
2019年8月25日，央行正式发布对于个人住房贷款的利率规定，具体详情如下图所示：
按照该文件的第三条规定：“首套商业性个人住房***利率不得低于相应期限***市场报价利率，二套商业性个人住房***利率不得低于相应期限***市场报价利率加60个基点。”依据8月20日央行发布的LPR数据，那么定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房***利率不得低于4.85%（8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房***利率不得低于5.45%（按8月20日5年期以上LPR+60BP计算为5.45%），与当前我国个人住房***实际最低利率水平基本持平。
相信很多人对于这个LPR仍然是一头雾水，毕竟过于专业。下面我们用简单直白的语言给大家说明一下此次调整后，我国的房贷利率是如何变化的。
按照以往我们的***利率基本是固定的，在央行给出了基准利率之后，各家商业银行按照自身情况上下浮后放款下柜，后续如果央行没有在调整基准利率，那么我们房贷的利率就不会再有变化了，比如我国最近一次的央行调整基准利率是2015年10月24日，至今已经近4年，所以说目前的基准利率水平其实与实际的市场***利率水平不够贴合。
实行LPR呢？实行LPR后，相当于以往央行的这个基准利率会随时变动，每次发放新的***时，都是按照最近的LPR利率来执行，而原来商业银行自主决定的上浮比例则变为加点BP。也就说说从2019年10月8日起（其实就是10月1日起，因为国庆七天***期，银行没上班），新发放商业性个人住房***利率都会以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中，LPR由***市场报价利率报价行报价计算形成。每笔***具体的加点数值由***银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合***风险状况，在发放***时与借款人协商约定。
而且这个LPR并非是固定的，在签订***合同时，银行会与你确定利率重新定价的时间（最短为1年，最长为合同的期限），在重新定价的期限日，商业银行会根据定价基准的变化确定形成新的***利率水平。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。
因此，实行LPR定价机制后，如果你与银行约定的重新定价期限为1年，那么此后每年你的***利率都会发生变化（因为LPR是按照市场最新的整体***利率水平形成的，这个是一直在变化的），而不会像我们目前旧的房贷利率一样，下柜后，如果央行没有调整***的基准利率，那么你的房贷利率则一直保持不变。
就8月20日发布的数据来看，居民申请个人住房***，利息支出基本不受影响，甚至是略有下降，改革前我国5年期的基准利率为4.9%，而改革后目前5年期的LPR最新为4.85%，如果首套房均执行基准的话，那么***利率等于减少了0.05%。
从目前的市场表现来看，未来一段时间，全国房贷利率不但不会降，反而整体会呈现上涨趋势，特别是二套房，对房产具有一定的抑制作用。
虽然目前5年期LPR只有4.85%，比5年期以上***基准率4.9%低那么0.05%，但这两者都不是具体的***利率。商业银行可根据城市（因城施策）和贷款人在央行基准利率的基础上进行一定的上浮或下浮，而LPR设置了最低***利率，只能在LPR利率上加基点，即只能进行固定上浮。
LPR（英文缩写）为***基础利率，金融机构对其最优质客户执行的***利率，目前由18家中大型商业银行报价形成（往后加入城商行等小型商业银行），为市场***利率，间接受央行基准利率影响。
如果对LPR较难理解，可以将其直接理解为与SHIBOR（上海银行间拆借利率）对应的***利率，只建立在商业银行之中，是一种动态利率（每个月商业银行进行报价，然后调整），与央行基准利率（相对固定）存在本质区别。
个人房贷新基准执行日期为10月8日，10月8日之前的个人房贷不受影响，包括已在还贷中的***——仍按原合同约定执行。
因此，个人房贷新基准是针对10月8日以后的***，对10月8日以后的***者产生影响。如果要想获得以前的原有基准，那么只能尽快的买房，在10月8日之前审批下来，放款到位。
但是从目前的房价形式来看，并没有出现大量购房，或房价高涨。也就是说，原有的***基准与新***基准并不存在严重的脱节，或不适应的情况，说明这两者并没有多大区别，只是换个算法罢了——毕竟4.9%与4.85%没有多大区别。
如果你身边有在2016年前后***买房的亲戚或朋友，那么比较容易理解***利率下浮，而目前只有极少部分城市还存在下浮情况，也就以致个人房贷新基准实施对房价的影响不大。
比如2016年房贷利率下浮10%，为4.9%*90%=4.41%，那么相对于目前LPR五年期4.85%较低，不利于***者。因为央行规定，只能在LPR利率上加基点，即不能下浮，只能固定上浮。
***如目前房贷普遍出现下浮，那么当前房价就会出现新的一***幅上涨，毕竟10月8日以后对***者不利。然而，目前的情况是房贷普遍出现上浮，且上浮10%以上（7月全国首套房***平均利率为5.44%），那么显而易见，个人房贷新基准实施之后对房价影响不大——只是设置了最低***利率，具体***利率还要根据具体情况而定。
