土地使用规划,土地使用规划图

1. 土地性质和规划用途的区别？
2. 土地利用总体规划的文本和说明书有什么区别？
3. 什么是符合土地利用总体规划？
4. 开发商擅自改变土地用途和容积率，如何解决登记问题？

土地性质和规划用途的区别？

按所有权性质，分国有土地和集体土地

按获得途径，有出让土地和划拨土地

按利用现状三大类分类，有农用地、建设用地和未利用地

按利用现状八大类分类，有耕地、园地、林地、草地、其他农用地、建设用地和未利用地

按城市规划用途分类，有住宅用地、商业用地、工业用地、仓储用地、交通用地、水利用地、绿地等

土地利用总体规划的文本和说明书有什么区别？

规划文本是对规划的各项目标和内容提出规定性要求的文件； 规划说明是对规划文本的具体解释。

两者的主要区别如下： 第一，从内容详细程度来说，文本一般简要阐述结果；而说明书则要详细阐述文本中的相关条文。第二，从表现形式方面来说，文本是以条文的表现形式；说明书以章节的表现形式。第三，从法律效力方面来说，文本具有法律效力;说明书不具有法律效力,对规划作具体的说明。第四，从措辞用句方面来说，文本语言比较确定，比较严谨，可能、建议的词语一般不用；而说明书则有较大的语言表达空间。

什么是符合土地利用总体规划？

你即将要使用的土地符合当期的土地利用总体规划，土地利用总体规划大体分三个类别：农用地，建设用地和未利用地。

比如这块地你想做工业用，它的土地利用总体规划也正好是建设用地，就是符合土地利用总体规划；反之，如果要是这块地你想做工业用，但它的土地利用总体规划是农用地，甚至是基本农田，那就不符合土地利用总体规划。

开发商擅自改变土地用途和容积率，如何解决登记问题？

这个问题回答起来有点复杂，因为这里涉及业主***和开发商配合登记两部分。首先开发商改变土地用途和容积率已经严重违背了商品房买卖合同及楼书、宣传资料的约定，对购房者造成了民事侵权，购房者可以追究开发商的民事违约责任。其次改变容积率，土地用途也违反了***部门的相关规定，购房者可以提起行政诉讼，保护合法权益。第二，再来说购房者登记的问题。要顺利登记，首先对于改变土地性质的需要国土资源库重新对土地进行评估并要求开发商补交土地出让金后出具意见，同时规划部门要重新测量并计算容积率并出具书面意见，当地***在开发商补齐土地出让金和税费后出具批复意见，才可顺利办理不动产登记。